Cap 1. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE IN ROMANIA 1.1. Piata imobiliara si evolutia acesteia in ultimii 5 ani Piata imobiliara se poate defini ca locul de intalnire dintre cererea si oferta imobliara, prin tranzactiile ce au avut loc dar si prin cele care nu s-au materializat lasand loc astfel posibilitatii de analiza asupra evolutiei pietei. Din punct de vedere al gradului de libertate, putem spune ca piata imobiliara este o piata libera, caracterizata de desfasurarea nestingherita a intocmirii actelor de vanzare-cumparare. Inainte de 1989 nici macar nu se putea vorbi despre o piata imobiliara dat fiind faptul ca nu exista o concurenta, nu existau agentii imobiliare, serviciile de vanzare cumparare fiind realizate doar prin intermediul notarilor. Astfel putem spune ca inainte de 1989 aveam o piata controlata o piata impusa care nu oferea posibilitatea libertatii de actiune. Un exemplu in acest caz este utilizarea unor preturi standard pentru bunul imobiliar vandabil, emise in vederea intocmirii actelor de vanzare cumparare, aceste preturi fiind asadar stabilite de catre stat fara a putea fi influentate de catre vanzator intr-un mod favorabil acestuia. Bunurile imobiliare nu se puteau vinde la un pret mai mare decat cel stabilit prin lege si calculat in functie de vechimea imobilului. Piata libera, ofera insa posibilitatea de a lansa pe piata o oferta individuala, concretizarea acesteia, respectiv intocmirea actelor de vanzare-cumparare, depinzand de existenta unei cereri care sa raspunda ofertei. In urma unei sinteze a bazei de date a companiei Darian DRS realizata pentru a aprecia evolutia valorilor proprietatilor imobiliare din ultimii 5 ani (2006 - 2010) apar doua perioade distincte, de aproximativ 30 de luni fiecare, una de crestere spectaculoasa pana in octombrie 2008, urmata de o scadere dramatica pana in prezent. Piata imobiliara a crescut, in medie, in intervalul ianuarie 2006 - octombrie 2008, cu aproximativ 100% la nivel national si cu 110% la nivelul Bucurestiului, practic preturile s-au dublat. In interiorul acestui bubble imobiliar pot fi evidentiate doua perioade in care trendul de crestere a fost spectaculos: august 2007 - februarie 2008 si iunie 2008 - octombrie 2008, respectiv de 15-20% la nivel national si peste 30% la nivelul Bucurestiului. In cea de-a doua parte a intervalului octombrie 2008 - februarie 2011, valorile proprietatilor imobiliare au scazut cu aproximativ 60% la nivelul Bucurestiului si 40-45% la nivel national. Cele mai dramatice scaderi din cel de-al doilea interval au fost inregistrate in perioadele octombrie 2008 - februarie 2009 si noiembrie 2009 - februarie 2010, de aproximativ 20% la nivelul Bucurestiului si 15% la nivel national. Cele mai mici trenduri de scadere au fost in ultima perioada, februarie 2010 - februarie 2011, de aproximativ 12% la nivelul Capitalei si 8% la nivel national. Ceea ce denota faptul ca preturile se apropie de un nivel minim. O alta observatie interesanta si normala este ca, acolo unde au fost cresteri mai spectaculoase, si scaderile au fost pe masura. Daca luam perioada in ansamblu, putem concluziona ca intre 2005 - 2010 preturile imobiliarelor au crescut cu aproximativ 40%, actualmente situandu-ne la nivelul preturilor de la mijlocul anului 2007. 1.2. Caracteristicile pietei imobiliare Piata imobiliara are aceleasi caracteristici ca si piata bunurilor si a serviciilor. Pe o piata eficienta: - Bunurile si serviciile sunt esential omogene si pot fi inlocuite imediat unul cu altul; - Exista un numar mare de cumparatori si vanzatori care creaza piata libera; - Preturile sunt relativ uniforme, stabile si scazute; - Se autoreglementeaza; - Cumparatorii si vanzatorii sunt complet informati; - Bunurile sunt gata de consum, livrate imediat si usor de transportat. - Eficienta unei piete este bazata pe ipotezele privind comportamentul cumparatorilor si vanzatorilor si pe caracteristicile produselor tranzactionate. Pietele imobiliare nu sunt eficiente si este dificil a se previziona comportamentul pe aceste piete. 1.3. Tipuri de piete imobiliare Pietele imobiliare sunt diferite datorita necesitatilor, dorintelor, motivatiilor, localizarii, varstei participantiilor pe piata, designului, restrictiilor urbanistice etc. Se identifica cinci tipuri de piete: 1. Rezidentiale: case, blocuri, sir de case legate; 2. Comerciale: cladiri administrative, centre comerciale, hoteluri, magazine; 3. Industriale: fabrici, depozite, institute de cercetare; 4. Agricole: ferme, livezi, pasuni, paduri; 5. Speciale: proprietati cu design unic, scoli, cladiri publice, aeroporturi, parcuri de distractii, terenuri de golf, cimitire, biserici etc. 1.3.1.PIATA REZIDENTIALA Piata rezidentiala a anului 2010 a cunoscut 2 perioade distincte din punct de vedere al perceptiei pe care au avut-o jucatorii de pe aceasta piata. In prima jumatate a anului toti se asteptau la o finalizare a crizei incepute in urma cu 2 ani, fapt care a dus la o politica agresiva de marketing din partea celor mai importanti jucatori. Din pacate aceasta previziune optimista nu s-a adeverit, iar in cea de-a doua parte a anului situatia de fapt a devenit si mai rea atat datorita majorarii cotei de TVA la 24%, cat si datorita micsorarii veniturilor bugetarilor cu 25%. Aceste masuri au condus la asteptari diferite fata de prima parte a anului, si incepand cu al doilea semestru jucatorii imobiliari au acceptat ideea ca perioada de criza nu se va finaliza prea curand. Un aspect ce caracterizeaza situatia de fapt a pietei rezidentiale il constituie faptul ca, daca pana in 2008 marea majoritate a locuintelor se vindeau in faza de proiect, in decursul acestui an, foarte putine (sub 5%) s-au vandut in acest stadiu. Numarul anual de spatii locative noi la nivel national este de aproximativ 40.000 de unitati, dintre care in 2010 au fost tranzactionate doar 10 - 12.000 unitati, care raportate la un numar de tranzactii de cateva sute de mii, conduce la un procent foarte redus de tranzactii cu imobile noi, de doar cateva procente. Conform guvernatorului BNR, Adrian Vasilescu, nevoia de case in Romania este de aproximativ 1 milion de unitati. Un aspect ce trebuie mentionat il constituie falimentele a doua mari proiecte rezidentiale, ambele din capitala: Cortina Residence si Blue Tower. Numarul ridicat al insolventelor din 2010, va putea duce si la alte falimente pe piata rezidentiala in anul 2011. 1.3.2.Prima Casa Programul PRIMA CASA are doi ani de viata si un trecut deja tumultos, cu doua schimbari de legislatie si 33.480 de beneficiari. Programul Prima casa a fost aprobat in vara lui 2009, prin Ordonanta de urgenta nr. 60/2009 si i s-au adus modificari atat la inceputul lui 2010 (cand s-a transformat in Prima casa 2), cat si la inceputul lui 2011 (cand a aparut Prima casa 3).
Ne pare rau, pe moment serviciile de acces la documente sunt suspendate.
