Măsuri de redresare a pietii imobiliare în România

Cap 1. ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE ÎN ROMÂNIA

1.1. Piata imobiliara si evolutia acesteia in ultimii 5 ani

Piata imobiliara se poate defini ca locul de intalnire dintre cererea si oferta imobliara, prin tranzactiile ce au avut loc dar si prin cele care nu s-au materializat lasand loc astfel posibilitatii de analiza asupra evolutiei pietei. Din punct de vedere al gradului de libertate, putem spune ca piata imobiliara este o piata libera, caracterizata de desfasurarea nestingherita a intocmirii actelor de vanzare-cumparare. Inainte de 1989 nici macar nu se putea vorbi despre o piata imobiliara dat fiind faptul ca nu exista o concurenta, nu existau agentii imobiliare, serviciile de vanzare cumparare fiind realizate doar prin intermediul notarilor. Astfel putem spune ca inainte de 1989 aveam o piata controlata o piata impusa care nu oferea posibilitatea libertatii de actiune. Un exemplu in acest caz este utilizarea unor preturi standard pentru bunul imobiliar vandabil, emise in vederea intocmirii actelor de vanzare cumparare, aceste preturi fiind asadar stabilite de catre stat fara a putea fi influentate de catre vanzator intr-un mod favorabil acestuia. Bunurile imobiliare nu se puteau vinde la un pret mai mare decat cel stabilit prin lege si calculat in functie de vechimea imobilului. Piata libera, ofera insa posibilitatea de a lansa pe piata o oferta individuala, concretizarea acesteia, respectiv intocmirea actelor de vanzare-cumparare, depinzand de existenta unei cereri care sa raspunda ofertei.

In urma unei sinteze a bazei de date a companiei Darian DRS realizata pentru a aprecia evoluția valorilor proprietăților imobiliare din ultimii 5 ani (2006 – 2010) apar două perioade distincte, de aproximativ 30 de luni fiecare, una de creștere spectaculoasă până în octombrie 2008, urmată de o scădere dramatică până în prezent.

Piața imobiliară a crescut, în medie, în intervalul ianuarie 2006 – octombrie 2008, cu aproximativ 100% la nivel național și cu 110% la nivelul Bucureștiului, practic prețurile s-au dublat. În interiorul acestui bubble imobiliar pot fi evidențiate două perioade în care trendul de creștere a fost spectaculos: august 2007 – februarie 2008 și iunie 2008 – octombrie 2008, respectiv de 15-20% la nivel național și peste 30% la nivelul Bucureștiului.

În cea de-a doua parte a intervalului octombrie 2008 – februarie 2011, valorile proprietăților imobiliare au scăzut cu aproximativ 60% la nivelul Bucureștiului și 40-45% la nivel național. Cele mai dramatice scăderi din cel de-al doilea interval au fost înregistrate în perioadele octombrie 2008 – februarie 2009 și noiembrie 2009 – februarie 2010, de aproximativ 20% la nivelul Bucureștiului și 15% la nivel național. Cele mai mici trenduri de scădere au fost în ultima perioadă, februarie 2010 – februarie 2011, de aproximativ 12% la nivelul Capitalei și 8% la nivel național. Ceea ce denotă faptul că prețurile se apropie de un nivel minim. O altă observație interesantă și normală este că, acolo unde au fost creșteri mai spectaculoase, și scăderile au fost pe măsură.

Dacă luăm perioada în ansamblu, putem concluziona că între 2005 – 2010 prețurile imobiliarelor au crescut cu aproximativ 40%, actualmente situându-ne la nivelul prețurilor de la mijlocul anului 2007.

1.2. Caracteristicile pietei imobiliare

Piata imobiliara are aceleasi caracteristici ca si piata bunurilor si a serviciilor. Pe o piata eficienta:

- Bunurile si serviciile sunt esential omogene si pot fi inlocuite imediat unul cu altul;

- Exista un numar mare de cumparatori si vanzatori care creaza piata libera;

- Preturile sunt relativ uniforme, stabile si scazute;

- Se autoreglementeaza;

- Cumparatorii si vanzatorii sunt complet informati;

- Bunurile sunt gata de consum, livrate imediat si usor de transportat.

- Eficienta unei piete este bazata pe ipotezele privind comportamentul cumparatorilor si vanzatorilor si pe caracteristicile produselor tranzactionate. Pietele imobiliare nu sunt eficiente si este dificil a se previziona comportamentul pe aceste piete.

1.3. Tipuri de piete imobiliare

Pietele imobiliare sunt diferite datorita necesitatilor, dorintelor, motivatiilor, localizarii, varstei participantiilor pe piata, designului, restrictiilor urbanistice etc.

Se identifica cinci tipuri de piete:

1. Rezidentiale: case, blocuri, sir de case legate;

2. Comerciale: cladiri administrative, centre comerciale, hoteluri, magazine;

3. Industriale: fabrici, depozite, institute de cercetare;

4. Agricole: ferme, livezi, pasuni, paduri;

5. Speciale: proprietati cu design unic, scoli, cladiri publice, aeroporturi, parcuri de distractii, terenuri de golf, cimitire, biserici etc.

1.3.1.PIAŢA REZIDENŢIALĂ

Piata rezidenţială a anului 2010 a cunoscut 2 perioade distincte din punct de vedere al percepţiei pe care au avut-o jucătorii de pe aceasta piaţă. În prima jumătate a anului toţi se așteptau la o finalizare a crizei începute în urmă cu 2 ani, fapt care a dus la o politică agresivă de marketing din partea celor mai importanţi jucători.

Din păcate această previziune optimistă nu s-a adeverit, iar în cea de-a doua parte a anului situaţia de fapt a devenit și mai rea atât datorită majorării cotei de TVA la 24%, cât și datorită micșorării veniturilor bugetarilor cu 25%. Aceste măsuri au condus la așteptări diferite faţă de prima parte a anului, și începând cu al doilea semestru jucătorii imobiliari au acceptat ideea că perioada de criză nu se va finaliza prea curând.

Un aspect ce caracterizează situaţia de fapt a pieţei rezidenţiale îl constituie faptul că, dacă până în 2008 marea majoritate a locuinţelor se vindeau în faza de proiect, în decursul acestui an, foarte puţine (sub 5%) s-au vândut în acest stadiu.

Numărul anual de spaţii locative noi la nivel naţional este de aproximativ 40.000 de unităţi, dintre care în 2010 au fost tranzacţionate doar 10 – 12.000 unităţi, care raportate la un număr de tranzacţii de câteva sute de mii, conduce la un procent foarte redus de tranzacţii cu imobile noi, de doar câteva procente. Conform guvernatorului BNR, Adrian Vasilescu, nevoia de case în România este de aproximativ 1 milion de unităţi. Un aspect ce trebuie menţionat îl constituie falimentele a două mari proiecte rezidenţiale, ambele din capitală: Cortina Residence și Blue Tower. Numărul ridicat al insolvenţelor din 2010, va putea duce și la alte falimente pe piaţa rezidenţială în anul 2011.

1.3.2.Prima Casă

Programul PRIMA CASĂ are doi ani de viaţă şi un trecut deja tumultos, cu două schimbări de legislaţie şi 33.480 de beneficiari. Programul Prima casă a fost aprobat în vara lui 2009, prin Ordonanţa de urgenţă nr. 60/2009 şi i s-au adus modificări atât la începutul lui 2010 (când s-a transformat în Prima casă 2), cât şi la începutul lui 2011 (când a apărut Prima casă 3).