Evaluarea imobilului și mobilului în Republica Moldova

EVALUAREA consta în exprimarea valorica (în etalon banesc) a mijloacelor, proceselor, fondurilor si rezultatelor financiare ale întreprinderii. Cronologic, evaluarea premerge înregistrarea în contabilitate a operatiilor economice. Astfel spus, evaluarea este cea care determina SUMA.

Dezvoltarea pietei imobiliare în Republica Moldova în mare masura depinde de elaborarea si implementarea în practica a unui sistem de evaluare a bunurilor imobiliare. Partea metodologica a acestui sistem include principiile, metodele si procedurile de evaluare care pâna la etapa de tranzitie a economiei erau cu totul altele. Nu era necesitate nici în organizatii profesionale de tranzactii si evaluare a imobilelor.

În prezent se poate afirma cu toata certitudinea ca evaluarea valorii reale, de piata, este necesara în urmatoarele cazuri: privatizare, ipoteca, pentru aprecierea bazei fiscale, expropriere, stabilirea pretului la vindere-cumparare, estimarea pierderilor în cazul imobilelor asigurate, pentru calcularea impozitului pe imobilul mostenit sau daruit, pentru reglementarea relatiilor materiale în caz de divort si alte cazuri.

Principalele categorii de imobil si segmente a pietei imobiliare care au o dezvoltare foarte neuniforma: piata apartamentelor (locuintelor) si a încaperilor locuibile, piata încaperilor nelocative (cladiri, constructii, edificii, încaperi încorporate si aferente caselor de locuit), piata terenurilor si imobilul industrial (de business).

1. Termeni si principii de evaluare

1.1. Evaluarea valorii bunului imobil – calcularea directa sau experta a valorii imobiliare executata de evaluator profesionist atestat în modul stabilit.

1.2. Valoarea probabila de piata – pretul de piata probabil de vindere-cumparare a bunului imobil în conditii de concurenta: se determina de evaluator.

1.3. Valoarea curenta probabila de piata – pretul imobilului acceptat de cumparator si vânzator cu conditia ca ambii cunosc conjunctura pietei, nu se afla sub presiunea unor circumstante deosebite si î-si satisfac interesele proprii în cel mai oportun mod.

1.4. Valoarea de alternativa (investitionala) – pretul imobilului dupa schimbarea destinatiei lui si executia diferitor îmbunatatiri legate de investitii capitale.

1.5. Valoarea în conditii deosebite – se determina ca si valoarea de piata cu un anumit rabat din cauza ca vînzatorul este constrâns de termene inoportune (privatizarea, cînd durata fazei de circulatie a imobilului se determina în programul privatizarii).

1.6. Categorii de imobil – clasificarea obiectelor de imobil stabilita în mod oficial în scopuri fiscale. În Republica Moldova imobilele se divizeaza în terenuri (pamânt) si imobil.

Terenurile se clasifica:

1) terenuri cu destinatie agricola;

2) terenuri în intravilan;

3) terenuri distribuite întovarasirilor pomicole;

4) terenuri din extravilan destinate industriei, transformarilor, telecomunicatiilor.

Imobilul conform normelor în vigoare se clasifica în cladiri, constructii si edificii. În cadrul acestei categorii se delimiteaza subcategorii pentru a diferentia cotele de impozitare în dependenta de genul exploatarii – business sau folosinta personala – si destinatari – persoane fizice sau juridice.

1.7. Principii de evaluare – baza teoretica a procesului de evaluare a valorii de piata. Practica mondiala de evaluare se conduce de urmatoarele principii:

- principiul cererii si ofertei;

- dinamismului;

- concurentei;

- înlocuirii;

- aportului;

- utilizarii potrivite si intensive;

- compatibilitatii;

- asteptarii.

1.7.1. Principiul cererii si ofertei.

Conform acestui principiu, cu cît este mai mare oferta de bunuri imobiliare, cu atît mai mult se va coborî pretul lor. Exista un prag de echilibru între cerere si oferta. În acest punct valoarea de piata reflecta cheltuielile socialmente necesare pentru producerea bunului imobil. Proportional cresterii ofertei sau diminuarii cererii pretul de piata se micsoreaza. Pretul de piata se ridica, daca oferta este mai mica sau cererea este mare. Deoarece pietele imobiliare sunt imperfecte, oferta si cererea nu totdeauna determina pretul la care au loc afacerile. Abilitatea de negociere, numarul si competenta participantilor, emotiile modalitatile de finantare si alti factori joaca un rol important în stabilirea preturilor reale.