Evaluarea Activelor unei Proprietăți în Vederea Garantării unui Împrumut

CAPITOLUL 1- CONCEPTUL DE EVALUARE ECONOMICĂ

1.1 Scurt istoric. Concepte de bază în evaluare.

Primele concepte privind teoria evaluării a apărut la sfârşitul secolului al 19-lea. Unul dintre primii economisti care au stabilit elementele în baza cărora se poate determina valoarea unei proprietăţi a fost Alfred Marshall (1842-1924). În concepţia sa pentru determinarea valorii unei proprietăţi trebuie să se aibă în vedere: comparaţia directă de piaţă, costul de înlocuire şi capitalizarea veniturilor. Irving Fisher (1867-1947), economist american neoclasic, a dezvoltat teoria valorii-venitului, care constă în abordarea pe bază de venit a valorii. Fisher susţine că valoarea unei proprietăţi este funcţie de mărimea veniturilor viitoare actualizate (rentă, chirie, profit, cash-flow) generate de proprietate .

Teoria şi practica evaluării necesită definirea unor concepte de bază, cu care acestea operează, precum: proprietate / active, valoare, preţ, cost, piaţă.

Proprietatea reflectă drepturile de posesiune asupra unei proprietăţi imobiliare (terenuri, construcţii etc.) numită proprietate reală, şi, de asemenea, asupra unor obiecte fizice, altele decât cele care formează proprietatea imobiliară, numită proprietate personală. În evaluarea unei întreprinderi obiectul evaluării poate fi reprezentat de: activele necorporale, corporale, financiare aflate în proprietatea întreprinderii sau controlate de aceasta .

Valoarea este expresia monetară a utilităţii unei proprietăţi (bunuri şi / sau servicii) pentru cumpărătorii şi vânzătorii ei. Conform Standardelor Internaţionale de Evaluare conceptul economic de valoare reflectă imaginea pe care o are piaţa despre beneficiile care îi revin celui care posedă bunurile sau primeşte serviciile, la data efectivă a evaluării.

Preţul are caracter obiectiv, fiind un element tangibil, real, o sumă concretă rezultată în urma unei tranzacţii, încheiate între vânzător şi cumpărător, acesta fiind solicitat de vânzător şi acceptat de cumpărător. El poate exprima de „n” ori valoarea estimată de evaluator sau poate fi mai mic decât valoarea reală..

Costul proprietăţii/activului reprezintă suma necesară pentru a produce un bun material, imaterial sau serviciu, prin însumarea cheltuielilor pe faze ale procesului de producţie, distribuţie şi vânzare a bunului economic. În evaluarea de active se utilizează categoriile de cost de achiziţie, cost de înlocuire, cost de reproducţie, cost de creare, cost istoric etc.

Piaţa reprezintă un sistem de relaţii între cumpărători şi vânzători, între care se schimbă obiecte ale proprietăţii prin mecanismul preţului.

Reevaluarea este o operaţiune de natură exclusiv contabilă , activitatea prin care se evaluează din nou o proprietate, cu scopul de a aduce la „preţul zilei" valoarea estimată prin procesul de evaluare, de obicei prin aplicarea unor indici sau coeficienţi adecvaţi de actualizare.

1.2 Definitia, necesitatea si esenta evaluării

Într-o lume supusă legilor pietii unde totul se cumpără si se vinde într-un ritm rapid, evaluarea întreprinderilor constituie un act frecvent în viata economică contemporană; accentuarea liberalismului economic, însotit de privatizări, multiplică numărul întreprinderilor care pot face obiectul unor tranzactii; pe de altă parte, necesitatea continuă de modernizare, de înnoire a portofoliului de produse, de restructurare, fortează întreprinderile la împrumuturi bănesti, care nu se obtin decât în urma unei evaluări preliminare.

Există trei grupe de factori care influentiază permanent valoarea oricărei întreprinderi si anume :

- influente legate de exitenta preturilor libere;

- influente legate de modificările raportului de schimb al monedei nationale;

- gestiunea internă a fiecărei întreprinderi, mai ales in ceea ce priveste politicile de amor- tizare si politicile de contabilizare.

Preturi libere

*

Știut fiind faptul că orice modificare a raportului de schimb al monedei nationale are o influentă mai mare sau mai mică, mai devreme sau mai târzie asupra valorii tuturor bunurilor si întreprinderilor din economia românească, este necesară găsirea si măsurarea impactului acestor modificări asupra valorii bunurilor din fiecare întreprindere si a fiecărei întreprinderi în ansamblu; aceasta se realizează recurgând la tehnicile de evaluare.

Politicile de amortizare împreuna cu politicile de contabilizare au o influentă directă asupra modului de determinare a performantelor financiare ale întreprinderii care constituie baza evaluării în multe din metodele de evaluare existente.

În realizarea unei evaluări de întreprindere se disting mai multe faze, astfel:

Faza initială:

etapa 1 – cunoasterea preliminară;

etapa 2 – pregătirea actiunii;

Faza de realizare:

Etapa 3 – identificarea situatiilor financiare;

etapa 4 – diagnosticul de evaluare si analiza fundamentală;

etapa 5 – determinarea componentelor fundamentale ale evaluării;

etapa 6 – evaluarea propriu-zisă;

Faza concluziilor:

etapa 7 - elaborarea raportului de evaluare;

etapa 8 – documentarea lucrărilor de evaluare.