Antecontractul de vânzare-cumpărare

1. Noţiuni introductive

În practică, acordul de voinţe care dă naştere vânzării nu se realizează întotdeauna dintr-o dată, aşa cum au gândit autorii Codului civil, ci fie în urma unor negocieri , fie, întrucât părţile nu vor sau nu pot încă să încheie vânzarea, în urma unor acorduri prealabile de voinţe, care, într-un fel sau altul, sunt paşi concreţi în direcţia vânzării, prefigurând-o sau proiectând-o, fiind ele însele contracte, dar distincte de cel de vânzare

Ca orice contract, promisiunea este nu numai un simplu act de schimb de valori economice, ci şi un act de previziune, de proiecţie în viitor, adică – în acest caz – de organizare în avans a unei proiectate vânzări viitoare.

Promisiunea de vânzare-cumpărare face parte din categoria contractelor nenumite

Particularitatea acesteia constă în faptul că pregăteşte, prefigurează un alt contract, şi anume acela de vânzare-cumpărare.

Antecontractul de vânzare-cumpărare este acordul de voinţă cuprins într-un act juridic bilateral, prin care părţile se obligă să încheie în viitor, un contract de vânzare- cumpărare, la un preţ determinat

Cunoscut sub denumirile de avancontract, precontract, contract preliminar, contract prealabil, contract provizoriu, contract preparatoriu, promisiune de contract, promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare, promisiune bilaterală de vânzare- cumpărare, antecontractul de vânzare-cumpărare nu este reglementat de Codul civil român, spre deosebire de Codul civil francez, care, în art. 1589 alin. 1, prevede că promisiunea de vânzare valorează vânzare, dacă există consimţământul reciproc al celor două părţi asupra lucrului şi asupra preţului.

Fiind şi el un contract, antecontractului îi sunt aplicabile, în principiu, dispoziţiile art. 1180-1245 NCC, privind capacitatea părţilor de a contracta, consimţământul valabil exprimat, un obiect determinat sau determinabil şi o cauză licită.

Existenţa şi valabilitatea antecontractului au fost recunoscute legislativ cu mai mult timp în urmă, dar în dreptul român a început să fie practicat pe scară extinsă abia după al doilea război mondial, când, pe măsura consolidării totalitarismului şi extinderii controlului statal, s-au instituit anumite formalităţi (forma autentică ad validitatem şi autorizarea administrativă) în cazul înstrăinărilor de imobile prin acte juridice între vii. Antecontractul de vânzare-cumpărare imobiliară este practic, o "creaţie" a practicii avocăţeşti şi a judecătorilor receptivi la situaţiile juridice de fapt, care, în practica ultimelor decenii după mai multe ezitări şi căutări, au acceptat ideea că, vânzarea-cumpărarea imobilelor fără respectarea condiţiilor cerute de lege, este lovită de nulitate, în schimb este valabilă promisiunea sinalagmatică de a se încheia un contract în viitor, în forma şi condiţiile prevăzute de lege

Din punct de vedere obligaţional, antecontractul de vânzare-cumpărare nu dă naştere unei obligaţii de "a da", de a se transmite dreptul de proprietate, ci dă naştere unei obligaţii de "a face" tot ceea este necesar pentru a se putea încheia şi a încheia pur şi simplu contractul promis prin antecontract. Antecontractul conţine un raport de obligaţii de "a face", în sensul că ambele părţi se obligă, una că va consimţi la vânzarea şi cealaltă că va consimţi la cumpărarea imobilului, la o dată ulterioară care coincide cu data încheierii contractului în forma autentică. Legătura juridică creată prin încheierea antecontractului constituie, ea însăşi, un contract, care beneficiază de principiul forţei obligatorii a contractului, obligând părţile contractante să-şi respecte angajamentul asumat şi să încheie contractul promis.

Deci în esenţă, antecontractul este o promisiune de contract, adică un contract prin care părţile se angajează, în principal, să încheie în viitor un alt contract, al cărui conţinut esenţial este deja stabilit prin antecontract.

Astfel, de exemplu, proprietarul unui imobil doreşte să-l vândă, iar un cumpărător doreşte să-l cumpere, dar nu pot încheia de îndată contractul autentic fie deoarece vânzătorul nu dispune de toate actele necesare, fie deoarece cumpărătorul nu dispune încă de suma necesară achitării integrale a preţului, etc. Iată de ce părţile pot hotărî să încheie imediat un antecontract prin care ele se obligă reciproc să-şi procure actele sau sumele necesare şi să procedeze în viitor la încheierea contractului dorit, în condiţiile deja stabilite prin clauzele antecontractului

2. Delimitări față de alte instituții de drept civil

Antecontractul, fiind o convenţie sinalagmatică, se aseamănă cu o serie de alte instituţii, dar se şi deosebeşte de ele în multe privinţe. Astfel:

a). Antecontractul ca şi promisiune de contract se deosebeşte de contractul promis, atât prin conţinutul cât şi prin efectele sale:

- antecontractul dă naştere unei obligaţii de "a face" adică de a încheia în viitor, contractul promis, în schimb contractul promis dă naştere unei obligaţii de "a da", de a transmite dreptul real înstrăinat;

- se deosebeşte şi prin condiţiile de fond şi de formă ce trebuie îndeplinite pentru a fi valabile. Antecontractul se încheie consensual, pe când contractul de vânzare-cumpărare imobiliară se încheie, de cele mai multe ori în formă solemnă, ad validitatem.

- la încheierea contractului promis, vânzătorul trebuie să aibă calitatea de proprietar al bunului vândut, pe când la încheierea promisiunii de contract promitentul vânzător poate să nu fie încă proprietar dar să existe temeiuri că va deveni până la perfectarea vânzării promise.

b). Antecontractul se deosebeşte, prin caracterul său sinalagmatic, şi de promisiunea unilaterală de a contracta, prin care numai una din părţi se obligă, cealaltă parte păstrându-şi libertatea de a contracta sau nu.

c). Antecontractul se deosebeşte şi de simpla ofertă de a contracta, aceasta din urmă fiind o manifestare de voinţă unilaterală care în anumite condiţii poate fi revocată şi care devine caducă dacă ofertantul încetează din viaţă, pe când antecontractul este o convenţie care nu poate fi revocată unilateral şi nu devine caducă prin moartea sau incapacitatea promitentului, drepturile şi obligaţiile părţilor transmiţându-se moştenitorilor, potrivit dreptului comun. Pe de altă parte, atunci când există o ofertă valabilă, pentru încheierea contractului este suficientă manifestarea voinţei acceptantului, pe când în cazul existenţei unui antecontract, este necesar ca ambii promitenţi să-şi dea consimţământul la încheierea contractului promis.