1. Notiuni introductive In practica, acordul de vointe care da nastere vanzarii nu se realizeaza intotdeauna dintr-o data, asa cum au gandit autorii Codului civil, ci fie in urma unor negocieri , fie, intrucat partile nu vor sau nu pot inca sa incheie vanzarea, in urma unor acorduri prealabile de vointe, care, intr-un fel sau altul, sunt pasi concreti in directia vanzarii, prefigurand-o sau proiectand-o, fiind ele insele contracte, dar distincte de cel de vanzare Ca orice contract, promisiunea este nu numai un simplu act de schimb de valori economice, ci si un act de previziune, de proiectie in viitor, adica - in acest caz - de organizare in avans a unei proiectate vanzari viitoare. Promisiunea de vanzare-cumparare face parte din categoria contractelor nenumite Particularitatea acesteia consta in faptul ca pregateste, prefigureaza un alt contract, si anume acela de vanzare-cumparare. Antecontractul de vanzare-cumparare este acordul de vointa cuprins intr-un act juridic bilateral, prin care partile se obliga sa incheie in viitor, un contract de vanzare- cumparare, la un pret determinat Cunoscut sub denumirile de avancontract, precontract, contract preliminar, contract prealabil, contract provizoriu, contract preparatoriu, promisiune de contract, promisiune sinalagmatica de vanzare-cumparare, promisiune bilaterala de vanzare- cumparare, antecontractul de vanzare-cumparare nu este reglementat de Codul civil roman, spre deosebire de Codul civil francez, care, in art. 1589 alin. 1, prevede ca promisiunea de vanzare valoreaza vanzare, daca exista consimtamantul reciproc al celor doua parti asupra lucrului si asupra pretului. Fiind si el un contract, antecontractului ii sunt aplicabile, in principiu, dispozitiile art. 1180-1245 NCC, privind capacitatea partilor de a contracta, consimtamantul valabil exprimat, un obiect determinat sau determinabil si o cauza licita. Existenta si valabilitatea antecontractului au fost recunoscute legislativ cu mai mult timp in urma, dar in dreptul roman a inceput sa fie practicat pe scara extinsa abia dupa al doilea razboi mondial, cand, pe masura consolidarii totalitarismului si extinderii controlului statal, s-au instituit anumite formalitati (forma autentica ad validitatem si autorizarea administrativa) in cazul instrainarilor de imobile prin acte juridice intre vii. Antecontractul de vanzare-cumparare imobiliara este practic, o "creatie" a practicii avocatesti si a judecatorilor receptivi la situatiile juridice de fapt, care, in practica ultimelor decenii dupa mai multe ezitari si cautari, au acceptat ideea ca, vanzarea-cumpararea imobilelor fara respectarea conditiilor cerute de lege, este lovita de nulitate, in schimb este valabila promisiunea sinalagmatica de a se incheia un contract in viitor, in forma si conditiile prevazute de lege Din punct de vedere obligational, antecontractul de vanzare-cumparare nu da nastere unei obligatii de "a da", de a se transmite dreptul de proprietate, ci da nastere unei obligatii de "a face" tot ceea este necesar pentru a se putea incheia si a incheia pur si simplu contractul promis prin antecontract. Antecontractul contine un raport de obligatii de "a face", in sensul ca ambele parti se obliga, una ca va consimti la vanzarea si cealalta ca va consimti la cumpararea imobilului, la o data ulterioara care coincide cu data incheierii contractului in forma autentica. Legatura juridica creata prin incheierea antecontractului constituie, ea insasi, un contract, care beneficiaza de principiul fortei obligatorii a contractului, obligand partile contractante sa-si respecte angajamentul asumat si sa incheie contractul promis. Deci in esenta, antecontractul este o promisiune de contract, adica un contract prin care partile se angajeaza, in principal, sa incheie in viitor un alt contract, al carui continut esential este deja stabilit prin antecontract. Astfel, de exemplu, proprietarul unui imobil doreste sa-l vanda, iar un cumparator doreste sa-l cumpere, dar nu pot incheia de indata contractul autentic fie deoarece vanzatorul nu dispune de toate actele necesare, fie deoarece cumparatorul nu dispune inca de suma necesara achitarii integrale a pretului, etc. Iata de ce partile pot hotari sa incheie imediat un antecontract prin care ele se obliga reciproc sa-si procure actele sau sumele necesare si sa procedeze in viitor la incheierea contractului dorit, in conditiile deja stabilite prin clauzele antecontractului 2. Delimitari fata de alte institutii de drept civil Antecontractul, fiind o conventie sinalagmatica, se aseamana cu o serie de alte institutii, dar se si deosebeste de ele in multe privinte. Astfel: a). Antecontractul ca si promisiune de contract se deosebeste de contractul promis, atat prin continutul cat si prin efectele sale: - antecontractul da nastere unei obligatii de "a face" adica de a incheia in viitor, contractul promis, in schimb contractul promis da nastere unei obligatii de "a da", de a transmite dreptul real instrainat; - se deosebeste si prin conditiile de fond si de forma ce trebuie indeplinite pentru a fi valabile. Antecontractul se incheie consensual, pe cand contractul de vanzare-cumparare imobiliara se incheie, de cele mai multe ori in forma solemna, ad validitatem. - la incheierea contractului promis, vanzatorul trebuie sa aiba calitatea de proprietar al bunului vandut, pe cand la incheierea promisiunii de contract promitentul vanzator poate sa nu fie inca proprietar dar sa existe temeiuri ca va deveni pana la perfectarea vanzarii promise. b). Antecontractul se deosebeste, prin caracterul sau sinalagmatic, si de promisiunea unilaterala de a contracta, prin care numai una din parti se obliga, cealalta parte pastrandu-si libertatea de a contracta sau nu. c). Antecontractul se deosebeste si de simpla oferta de a contracta, aceasta din urma fiind o manifestare de vointa unilaterala care in anumite conditii poate fi revocata si care devine caduca daca ofertantul inceteaza din viata, pe cand antecontractul este o conventie care nu poate fi revocata unilateral si nu devine caduca prin moartea sau incapacitatea promitentului, drepturile si obligatiile partilor transmitandu-se mostenitorilor, potrivit dreptului comun. Pe de alta parte, atunci cand exista o oferta valabila, pentru incheierea contractului este suficienta manifestarea vointei acceptantului, pe cand in cazul existentei unui antecontract, este necesar ca ambii promitenti sa-si dea consimtamantul la incheierea contractului promis.
După plată vei primi prin email un cod de download pentru a descărca gratis oricare alt referat de pe site (vezi detalii).
