Principiul efectului constitutiv (al înscrierilor în cartea funciară)

Introducere

Tema acestui referat a fost aleasă din lista de teme pusă la dispoziţie, pe baza gradului de interes pe care l-am avut în momentul alegerii temei.

Am considerat că aceasta este o temă interesantă, pe care aş putea să o abordez nu numai din punctul de vedere al principiului efectului constitutiv de drepturi, ci şi într-o manieră mai extinsă.

Astfel, pe parcursul acestei lucrări am facut referire şi la istoria legislaţiei în materie de cărţi funciare, la principii esențiale pentru transferul dreptului de proprietate și a altor drepturi reale şi la alte elemente necesare a fi coroborate cu tema aceasta pentru o înţelegere mai buna, încercând să nu ies din aria de documentare pe care o presupune tema, însă, în acelaşi timp, să o deyvold cât de bine se poate.

În cele ce urmează am încercat să fac o expunere cât mai bună a temei, să cuprind destul de multe elemente importante si de ce nu sa răspund unor întrebări, nelămuriri sau curizităţi personale.

I. Aspecte prealabile.

Intrarea în vigoarea a noului Cod Civil , reintroduce în sistemul de drept român, un efect asociat cărților funciare care a născut de multe ori dispute în jurisprudență și doctrină.

Acest efect de o însemnătate deosebită în sfera drepturilor reale imobiliare, poartă denumirea de efect constitutiv sau atributiv de drepturi al înscrierilor în cartea funciară.

1. Funcție. Efect. Principiu

Noţiunea de efect constitutiv a făcut obiectul discuțiilor doctrinare, fiind tratată distinct, atât ca un principiu esențial al cărților funciare, cât și ca o funcție a acestora, sau un efect al înscrierilor operate în cartea funciară a unui imobil. Toate cele trei abordări, sunt justificate si le voi expune in cele ce urmeaza.

1.1. Funcția constitutivă a cărților funciare

Publicitatea reprezintă acea modalitate prin care anumite informații sunt aduse la cunoștința persoanelor interesate. Tot astfel, publicitatea imobiliară reprezintă „totalitatea mijloacelor juridice prin care se evidențiază situația materială și juridică a imobilelor în mod public pentru a se ocroti circuitul lor civil” .

Sistemul cărților funciare reprezintă o modalitate prin care se realizează publicitatea imobiliară. Această metodă se încearcă a fi și singura în accepțiunea noului Cod Civil, întrucât printr-un sistem unic și unitar se asigură o cunoaștere mai facilă a situațiilor materiale și juridice de către cei interesați.

Un sistem pe publicitate poate îndeplinii numeroase funcții, cum este cea de informare, de opozabilitate, probatorie, etc., putând fi identificată și funcția constitutivă sau translativă, care este îndeplinită și de sistemul de publicitate imobiliară prin intermediul cărților funciare. Astfel, în temeiul acestei funcții, constituirea sau transmiterea drepturilor reale este condiționată de îndeplinirea anumitor formalități corespunzătoare .

În sistemul nostru de drept, formalitățile amintite se concretizează în înscrierea în cartea funciară.

1.2. Dispoziţiile Codului Civil cu privire la efectul constitutiv de drepturi al înscrierilor în cartea funciară.

În reglementarea actuală a Noului Cod Civil, în cuprinsul art. 885 alin. (1) și (2) este consacrat în mod explicit efectul constitutiv al cărților funciare, în ceea ce privește dobândirea și stingerea drepturilor reale imobiliare.

Acest text legal statuează că: „Sub rezerva unor dispoziții legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părți, cât și față de terți, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea. Drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea funciară, cu consimțământul titularului, dat prin înscris autentic notarial. Acest consimțământ nu este necesar dacă dreptul se stinge prin împlinirea termenului arătat în înscriere ori prin decesul sau, după caz, prin încetarea existenței juridice a titularului, dacă acesta era o persoană juridică”.

De asemenea, potrivit art. 886 care vizează modificarea unui drept real imobiliar: „Modificarea unui drept real imobiliar se face potrivit regulilor stabilite pentru dobândirea sau stingerea drepturilor reale, dacă prin lege nu se dispune altfel”.