Contractul de vânzare-cumpărare

CAPITOLUL I

CONTRACTUL DE VANZARE CUMPARARE

SECTIUNEA I

NOTIUNEA SI CARACTERELE JURIDICE ALE CONTRACTULUI DE VANZARE CUMPARARE

? 1. Notiunea contractului de vanzare cumparare

Contractul de vanzare cumparare este reglementat de Codul civil (art. 1.650-1.762), precum si de alte acte normative cu caracter special.

Art. 1.650 C. civ. defineste vanzarea ca fiind ,,contractul prin care vanzatorul transmite sau, dupa caz, se obliga sa transmita cumparatorului proprietatea unui bun in schimbul unui pret pe care cumparatorul se obliga sa-l plateasca".

Potrivit alin. 2 al articolului mai sus citat prin vanzare se poate, de asemenea, transmite si un dezmembramant al dreptului de proprietate, precum si orice alt drept real.

Contractul de vanzare cumparare nu poate avea ca obiect drepturi personale nepatrimoniale si nici drepturi patrimoniale care au caracter strict personal (de exemplu, dreptul temporar de abitatie al sotului supravietuitor), nici alte drepturi prevazute de lege (pensii, ajutoare ori indemnizatii materiale) ori rezultate din acte unilaterale sau convenite prin contracte intuitu personae (de exemplu, dreptul de intretinere).

? 2. Caracterele juridice ale contractului de vanzare cumparare

a. Contractul de vanzare cumparare este un contract consensual, deoarece se incheie valabil prin simplul consimtamant al partilor (art. 1.273 alin. 1 C. civ. coroborat cu art. 1.674 C. civ.).

De la principiul consensualismului este prevazuta si o exceptie in materie de imobile. Astfel, potrivit art. 1.676 C. civ. in materie de imobile, stramutarea proprietatii de la vanzator la cumparator este supusa dispozitiilor de carte funciara prevazute in Titlul VII din Cartea a III-a intitulat ,,Cartea funciara". Astfel, in conformitate cu art. 885 alin. 1 C. civ., sub rezerva unor dispozitii legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse in cartea funciara se dobandesc, atat intre parti, cat si fata de terti, numai prin inscrierea lor in cartea funciara, pe baza actului sau faptului care a justificat inscrierea. Potrivit noului Cod civil, inscrierea in cartea funciara se efectueaza in baza unui inscris autentic notarial.

Rezulta, asadar, ca, in materie de imobile, contractul de vanzare-cumparare devine unul formal, trebuind sa imbrace forma autentica. De asemenea, o modificare adusa de Codul civil este cea potrivit careia inscrierea in cartea funciara are rol constitutiv de drepturi, dreptul de proprietate sau celelalte drepturi reale instrainate prin contractul de vanzare-cumparare dobandindu-se in patrimoniul cumparatorului de la data inscrierii in cartea funciara. Aplicarea art. 885 C. civ. a fost, insa, amanata pana finalizarea lucrarilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritoriala si deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cartilor funciare pentru imobilele respective. Pana la aceasta data, inscrierea in cartea funciara va avea efecte de opozabilitate fata de terti a contractului de vanzare-cumparare.

Tot astfel, contractul este valabil numai cu respectarea formelor cerute de lege in cazul vanzarii silite, cand aceasta trebuie sa fie facuta ad validitatem prin licitatie publica.

b. Contractul de vanzare cumparare este un contract sinalagmatic (bilateral), deoarece prin incheierea sa da nastere la obligatii reciproce intre partile contractante.

c. Contractul de vanzare cumparare este un contract cu titlu oneros, deoarece ambele parti urmaresc realizarea unor interese patrimoniale.

d. Contractul de vanzare cumparare este un contract comutativ, existenta si intinderea drepturilor si obligatiilor reciproce fiind cunoscute de catre parti inca de la data incheierii contractului.

e. Contractul de vanzare cumparare este un contract translativ de proprietate (art. 1.673 alin. 1 C. civ.).

Potrivit noului Cod civil, transferul dreptului de proprietate constituie o obligatie speciala si distincta a vanzatorului, aceasta obligatie fiind mentionata expres in art. 1.672 C. civ. alaturi de celelalte doua obligatii de predare a bunului si de garantie contra evictiunii si viciilor bunului.

In ceea ce priveste riscul pieirii fortuite a bunului vandut, in lipsa de stipulatie contrara si atata vreme cat bunul nu este predat, riscul ramane in sarcina vanzatorului, chiar daca proprietatea a fost transferata cumparatorului anterior. Prin urmare, suportarea riscului pieirii fortuite a bunului nu mai insoteste transferul dreptului de proprietate, ci predarea efectiva a bunului. In cazul in care bunul vandut piere fortuit intre momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare si momentul predarii bunului, vanzatorul pierde dreptul de a mai incasa pretul, iar daca l-a incasat este obligat sa-l restituie, cu exceptia cazului in care cumparatorul a fost pus in intarziere cu privire la obligatia de preluare a bunului. In aceasta situatie cumparatorul se poate libera, facand dovada ca bunul ar fi pierit si daca l-ar fi preluat la termen (art. 1.274 C.civ.).

In cazul bunurilor mobile nu trebuie indeplinite formalitatile de publicitate, iar dreptul de proprietate se transfera la data incheierii contractului.