Condițiile de validitate ale contractului de vânzare cumpărare

CAPITOLUL 1 – Noţiunea si caracterele generale ale contractului de vânzare - cumpărare

1.1.Noţiunea contractului de vânzare - cumpărare

Vânzarea - cumpărarea este contractul prin care una dintre părţi – vânzătorul – strămută proprietatea unui bun al său asupra celeilalte părţi - cumpărătorul -care se obligă în schimb a plăti vânzătorului preţul bunului vândut.

Deşi Codul civil se referă la transmiterea proprietăţii, urmează a fi calificat ca fiind vânzare – cumpărare şi contractul prin care, în schimbul unui preţ, se transmite un alt drept decât dreptul de proprietate, având în vedere că transmiterea proprietăţii nu este de esenţa, ci numai de natura contractului de vânzare – cumpărare. Astfel, poate fi vorba de un drept de creanţă ( de exemplu, cesiunea de creanţă), de un drept real ( de exemplu, dreptul de superficie, dreptul de servitute, dreptul de uzufruct) sau de un drept din domeniul proprietăţii intelectuale, ori , în mod excepţional, de drepturi asupra unei universalităţi care cuprinde nu numai drepturi, ci şi datorii (vânzarea unei moşteniri).

Drepturile personale nepatrimoniale şi cele patrimoniale care au un caracter strict personal (de exemplu dreptul real de uz – art.571 C.civ., dreptul de abitaţie al soţului supravieţuitor, etc.) sau care sunt prevăzute de lege ori sunt contractate (sau constituite prin acte unilaterale) intuitu personae ( de exemplu dreptul de întreţinere, dreptul de pensie) nu pot forma obiectul contractului de vânzare – cumpărare.

În încercarea lor de a-şi asigura executarea obligaţiilor contractuale ori dezdăunarea rapida şi pe căi simplificate, în caz de neexecutare, sau chiar posibilitatea de a se dezice de contract, părţile pot stipula în contracte convenţii accesorii de arvună.

Arvuna îşi găseşte reglementarea în Codul civil doar în materia contractului de vânzare – cumpărare (art.1297 -1298 C.civ) dând astfel expresie principiului libertăţii contractuale a parţilor şi constituind încă un exemplu de aplicare a principiului forţei obligatorii a contractelor.

Arvuna, constă de obicei, într-o suma de bani sau orice alt bun mobil, remise în momentul încheierii unui contract, fie pentru a se marca, în mod ferm, încheierea unui contract şi a garanta executarea sa, fie pentru a permite oricăreia dintre părţile contractante să-şi retragă ulterior consimţământul dat la încheierea contractului .

Această sumă de bani, pe care una din părţile unui contract o dă celeilalte la încheierea contractului va fi pierduta dacă, din culpa acelei parţi, contractul va rămâne neexecutat, sau va fi primita îndoit, daca neexecutarea contractului se va datora culpei celeilalte parţi.

Există anumite situaţii, prevăzute de art.1927 C.civ., în care convenţiile de arvună nu produc nici un efect. Un prim caz este acela în care convenţia principală a vânzării este nulă; fiind nul contractul de vânzare – cumpărare, în mod firesc şi convenţia accesorie a arvunei este lovită de nulitate. Al doilea caz în care convenţia de arvună nu produce efecte este acela în care vânzarea se execută. De asemenea, dacă părţile, de comun acord, convin asupra desfiinţării contractului, ori dacă executarea vânzării a devenit imposibilă, fără culpa vreunei parţi, convenţia de arvună nu va avea nici un efect.

După caz, în toate aceste situaţii, arvuna va trebui restituită sau se „ va prinde în prestaţiile reciproce”, prin mecanismul compensaţiei.

După cum s-a arătat în practica judiciară, nu orice sumă de bani ce se plăteşte cu ocazia perfectării unui contract are caracter de arvună , ci o astfel de sumă poate avea şi semnificaţia unui avans din preţul care trebuie plătit, adică ea poate constitui un început de executare a contractului . Desigur, calificarea unei sume de bani ca reprezentând o arvuna sau un avans (acont), va antrena efecte diferite în cele două cazuri.

Astfel, în caz de neexecutare a obligaţiilor contractuale, acontul va fi restituit de către vânzători, în timp ce arvuna va fi pierdută de cel ce a plătit-o ori va fi restituită „îndoit”. Tot astfel, în cazul imposibilităţii executării contractului, arvuna va fi restituită, ea neproducându-şi efectele sale obişnuite, în timp ce sumele plătite cu titlu de

avans nu pot fi restituite, dacă cel ce a plătit aceste sume este şi partea ce suportă riscul executării contractului. De asemenea, neexecutarea obligaţiilor contractuale deschide posibilitatea creditorului de a solicita, o dată cu rezoluţiunea contractului pentru neexecutare, şi daune-interese în vederea acoperirii prejudiciului cauzat prin neexecutare; cuantumul acestor daune – interese este fixat cu anticipaţie în cazul în care contractul neexecutat a fost însoţit de o convenţie de arvună (clauza penală), în timp ce dacă suma de bani avea semnificaţia unui acont, cuantumul acestor daune – interese va trebui determinat de instanţa de judecată.