Categoriile de Locuințe cu Destinație Specială

Categoriile de locuinţă cu destinaţie specială sunt reglementate de Legea nr. 114/1996 a locuinţei şi sunt analizate în cadrul contractului de închiriere a locuinţei.

Raportul în care se află contractul de închiriere a locuinţei şi închirierile locuinţelor cu destinaţie specială este asemănător raportului dintre locaţiune (dreptul comun) şi închirierea locuinţei. Aşadar, închirierile locuinţelor cu destinaţie specială reprezintă varietăţi ale contractului de închiriere a locuinţei. De aceea, contractelor de închiriere a locuinţelor cu destinaţie specială le sunt aplicabile reglementările speciale prevăzute de lege şi, în subsidiar, dispoziţiile care guvernează contractul de închiriere a locuinţei.

Legea 114/1996 cuprinde reguli speciale privind următoarele categorii de locuinţe cu destinaţie specială: locuinţa socială, locuinţa de serviciu şi de intervenţie, locuinţa de necesitate şi locuinţa de protocol.

I. Locuinţa socială

Conform Legii nr. 114/1996 (art. 2 lit. c), locuinţa socială este „locuinţa care se atribuie cu chirie subvenţionată unor persoane sau familii, a căror situaţie economică nu le permite accesul la o locuinţă în proprietate sau închirierea unei locuinţe în condiţiile pieţei.” În orice localitate se poate constitui un fond de locuinţe sociale, fie prin construcţia de noi locuinţe, fie prin reabilitarea construcţiilor existente.

Controlul şi răspunderea pentru fondul de locuinţe sociale revin consiliilor locale.

Art. 39 din Legea locuinţei stipulează clar că „Locuinţele sociale aparţin domeniului public al unităţilor administrativ-teritoriale”. Acest lucru înseamnă că ele nu vor putea fi vândute, ci numai închiriate. Amplasarea locuintelor sociale va avea loc numai pe terenurile proprietatea unităţilor administrativ-teritoriale şi la realizarea lor va trebui să se ţină seama de suprafaţa utilă şi dotările stabilite în limita suprafeţei construite, conform Anexei nr. 1 la Legea locuinţei.

Pot beneficia de închirierea locuinţelor sociale numai familiile cu un venit mediu net lunar realizat în ultimele 12 luni, sub nivelul net lunar pe familie pentru care se acordă ajutor social conform legii, majorat cu 10% (art. 42 alin. 1). Periodic, Guvernul trebuie să corecteze nivelul minim calculat, ţinându-se seama de evoluţia situaţiei economice şi sociale începând cu anul 1996.

Criteriile de repartizare a locuinţelor sociale se stabilesc anual de consiliile locale şi beneficiază de ele, în ordinea de prioritate stabilită de consiliile locale, următoarele categorii de persoane:

- Tinerii căsătoriţi care au fiecare vârsta de până la 35 de ani; tinerii proveniţi din instituţii de ocrotire socială care au împlinit vârsta de 18 ani;

- Invalizii de gradul I şi II;

- Persoanele cu handicap;

- Pensionarii;

- Veteranii şi văduvele de război;

- Beneficiarii prevederilor Legii nr. 42/1990, republicată;

- Beneficiarii Decretului-lege nr. 118/1990, republicat;

- Alte persoane sau familii îndreptatite.

Această enumerare nu este limitativă, consiliile locale având posibilitatea să stabilească şi alte categorii de persoane sau familii, cu condiţia ca acestea să fie îndreptatite să beneficieze de asemenea locuinţe. De asemenea, nu se poate încheia un contract de închiriere pentru o locuinţă socială în absenta repartiţiei. Dacă totuşi se încheie un astfel de contract, în absenţa repartiţiei emisă de organul competent, contractul este lovit de nulitate absolută.

În ceea ce priveşte chiria, aceasta nu poate depăşi 10% din venitul net lunar, calculat pe ultimele 12 luni, pe familie. Nivelul chiriei datorate nu rămâne neschimbat pe durata contractului, chiria stabilită la închirierea contractului recalculându-se când sunt prezentate documente referitoare la schimbarea venitului mediu net lunar al familiei.

Art. 47 din Legea locuinţei, care prevede că locuinţele sociale închiriate conform legii nu pot fi vândute, pare inutil în condiţiile în care, conform art. 39 din aceeaşi lege, aceste locuinţe apartin domeniului public al unităţilor administrativ-teritoriale.

Destinaţia specială a acestor locuinţe a determinat legiuitorul să introducă o serie de restricţii în sarcina beneficiarilor locuinţelor sociale (art. 49):

- interdicţia de a subînchiria locuinţa;

- interdicţia transmiterii dreptului de locuire;

- schimbarea destinaţiei spaţiului închiriat;

- suportarea eventualelor daune aduse locuinţei şi clădirii, după caz.

Este de menţionat faptul că subînchirierea este interzisă, chiar dacă subchiriaşul îndeplineşte condiţiile legale pentru a putea beneficia de o locuinţă socială.

Nu pot beneficia de locuinţe sociale persoanele sau familiile care:

- au o locuinţă în proprietate;

- au înstrăinat o locuinţă după data de 1 ianuarie 1990;

- au beneficiat de sprijinul statului în credite şi execuţie pentru realizarea unei locuinţe;

- deţin o altă locuinţă, în calitate de chiriaş.

Conform art. 46 din Legea nr. 114/1996, contractul de închiriere a unei locuinţe sociale se poate rezilia în următoarele cazuri:

- în condiţiile de la art. 24 din Legea nr. 114/1996;

- când venitul mediu net lunar pe familie, realizat în 2 ani fiscali consecutivi, depăşeşte cu peste 20% nivelul minim prevăzut de art. 42 din lege, iar titularul contractului de închiriere nu a achitat valoarea nominală a chiriei în termen de 90 de zile de la comunicare.