Ascensiunea imobiliară artificială

Accesiunea, ca mod de dobândire a dreptului de proprietate, reprezintă una din principalele instituţii ale dreptului civil, având aplicabilitate din cele mai vechi timpuri şi până în zilele noastre.

Chiar dacă, în prezent, aplicabilitatea cazurilor de accesiune este mai restrânsă decât în trecut, abordarea acestei teme este impusă din necesităţi atât de ordin teoretic, cât şi de ordin practic. Viaţa socială a zilelor noastre cunoaşte un ritm alert, iar dispoziţiile legale care reglementează accesiunea se bucură de o deosebită longevitate, astfel că ele trebuie să fie adaptate noilor realităţi ale societăţii.

Toate aceste aspecte, precum şi inexistenţa unei monografii despre accesiune,neau determinat să pornim la elaborarea unei lucrări, în cuprinsul căreia să fie tratate principalele probleme teoretice şi practice pe care le ridică acest mod de dobândire a dreptului de proprietate.

Accesiunea imobiliară artificială sau industrială presupune intervenţia omului şi, spre deosebire de cea naturală, implică şi plata unor despăgubiri. Ea este reglementată de dispoziţiile art.489494 C.civ., care copiază, în cea mai mare parte, dispoziţiile art.552555 din Codul civil francez.

Codul civil român reglementează două cazuri mari de accesiune imobiliară

artificială: construcţiile, plantaţiile sau alte lucrări făcute de proprietar pe terenul său cu materialele altei persoane şi construcţiile, plantaţiile sau alte lucrări făcute de o persoană cu materialele sale pe terenul proprietatea altei persoane.

În abordarea primului caz de accesiune imobiliară, am analizat în detaliu

aspecte care privesc reglementarea, sfera de aplicare şi consecinţele juridice ale existenţei lui, precum şi drepturile şi obligaţiile proprietarului terenului şi ale proprietarului materialelor.

Cel de al doilea caz de accesiune imobiliară artificială cunoaşte, la rândul lui, două ipoteze: situaţia constructorului de reacredinţă şi situaţia constructorului de bunăcredinţă.

În cazul constructorului de reacredinţă sau supus studiului probleme precum:

reglementare, sfera de aplicare a noţiunii de constructor de reacredinţă,

drepturile şi obligaţiile proprietarului terenului şi ale constructorului de reacredinţă şi necesitatea existenţei prealabile a autorizaţiei de demolare.

În mod asemănător, şi în cazul constructorului de bunăcredinţă am abordat

probleme legate de reglementarea acestei instituţii juridice, de constituţionalitatea prevederilor legale aplicabile, de sfera de aplicare a noţiunii de constructor de bunăcredinţă, de momentul în care trebuie să existe bunacredinţă, de dovada buneicredinţe şi de drepturile şi obligaţiile proprietarului terenului şi ale constructorului de bunăcredinţă.

În afara acestor comentarii specifice fiecăreia din cele două situaţii, au fost

supuse atenţiei şi unele probleme comune pentru constructorul de bunăcredinţă şi pentru cel de reacredinţă, care au dat naştere unor controverse în literatura juridică şi unei practici juridice neunitare, cum ar fi: construcţiile, plantaţiile şi lucrările cărora li se aplică art.494 C.civ.; constructorii cărora li se aplică art.494 C.civ.; momentul în care se naşte dreptul de accesiune imobiliară artificială; natura juridică a dreptului constructorului în intervalul de timp cuprins între data ridicării construcţiei şi aceea a invocării accesiunii de către proprietarul terenului; întinderea dreptului de creanţă al constructorului; împotriva cui poate fi îndreptată acţiunea în despăgubire?; termenul în care poate fi introdusă acţiunea în despăgubire; posibilităţile constructorului de aşi realiza dreptul de creanţă; posibilitatea constructorului sau plantatorului de a demola construcţia, plantaţia sau lucrarea efectuată; dreptul de retenţie al constructorului; admisibilitatea acţiunii în realizare sau a acţiunii în constatare cu privire la drepturile constructorului asupra clădirii edificate pe terenul altei persoane; situaţia construcţiilor edificate de două sau mai multe persoane pe terenul altuia sau al unuia dintre constructori, ori edificate de copii pe terenul părinţilor; situaţia construcţiilor edificate parţial pe terenul altuia.